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，快捷又方便2025年05月30日 12时11分01秒

近日，静安区旧区改造和旧住房成套改造工作捷报频传——随着海防路、新丰路 、西康路项目与宝山路571、581
、591、601 、611号及东宝兴路490号旧住房改建项目同日生效 ，静安区零星旧改与小梁薄板房屋改造分别以提前七个月
、两年半的“加速度
”双线告捷。

海防路、新丰路 、西康路项目搬场，居民和邻里挥手告别 。

这也意味着
，作为“中心城区新标杆
、上海发展新亮点”的静安区，在破解超大城市核心区域更新难题、提升居民居住品质的攻坚战中率先交出一张亮眼的民生答卷 ，树立了全市旧改工作的领先标杆
。

制度创新
，跑出旧改“加速度 ”

静安区“十四五
”期间涉及47幅零星旧改地块。小梁薄板房屋体量更居全市之首 。如何“自我加压”，跑出“全市领先 ”的速度？纵观整个旧改工作的历程 ，制度创新的脉络贯穿始终。

小梁薄板房屋截面小 、楼盖板薄
，施工简单，因此在上世纪一段时期内广泛应用
。然而 ，随着时代更迭
，钢筋锈蚀
、墙面开裂等“短板
”逐渐暴露，不仅安全隐患严重 ，居民生活更是苦不堪言。

蕃瓜弄项目搬迁
，居民们站在搬家车前开心合影 。

聚焦人民群众的急难愁盼，静安区于2022年正式按下小梁薄板改造的启动键
。一场关乎民生福祉的攻坚战迅速铺开：2023年 ，蕃瓜弄项目实现签约搬迁；2024年10月，普善小区成功签约；2025年2月
，风貌区内的愚园路627弄30、31号完成签约；2025年3月，常德路695号项目圆满收官；2025年5月 ，宝山路项目签约生效……一个个清晰的时间点
，勾勒出“五年任务 、提前完成”的奋进轨迹。

宝山路项目签约生效，居民乐开怀 。

“‘三驾马车’协同机制是小梁薄板改造项目的核心引擎
。 ”静安区房管局副局长王燕锋表示 ，针对改造工作牵涉部门多
、流程复杂的痛点
，静安区创新构建了“区级职能部门+属地街道+产权单位
”三位一体的协同推进机制，确保各司其职、高效联动。

比如 ，常德路795号项目采取加层及内部分隔改造方式
，初期居民对“户型面积增量有限”“缺乏独立阳台 ”等问题反响强烈 。“三驾马车”协同机制迅速响应：街道深入一线，精准收集诉求 ，同步做好政策宣导与情绪疏导；区房管局牵头
，会同规划部门在政策框架内寻求最优解，协调设计单位通过压缩走廊 、优化楼梯间布局等精细化调整方案；产权单位北方集团则全力对接审批流程提速 ，并配合优化建筑布局
。三方协同攻坚，最终实现了100%的签约率。

搬家车在欢送队伍中驶离蕃瓜弄 。

“相比新建项目
，成套改造审批环节更复杂
。我们推动各部门‘跨前一步’，通过提前介入、联合会商 ，为项目‘量身定制’解决方案
，大幅压缩周期，让居民早受益。
”王燕锋介绍 ，以蕃瓜弄小区改造为例
，常规拆除重建项目从立项到取得施工许可证，涉及发改
、规资、住建等多部门审批 ，周期约需18个月 。而蕃瓜弄项目依托“提前介入”机制
，将审批时间压缩至约8个月，创造了“当年签约 、当年开工 ”的“静安速度
”。

作为上海最早启动零星旧改的城区之一 ，静安区在2020年率先完成成片旧改后
，又系统梳理出全区47幅零星地块
。今年，全区5000余证旧里房屋
、17万平方米旧里建筑成功实现“清零” ，居民彻底告别“夏天闷热、黄梅天漏水 、无独立卫浴 ”的窘境。

海防路
、新丰路、西康路项目搬场，居民告别老房子 。

“零星旧改属于‘拔点式’改造
，地块虽小，但权属复杂 、矛盾集中 ，可谓‘麻雀虽小
，五脏俱全’，征收难度极大
。
”静安区建管委副主任凌斌坦言。为此 ，静安区集全区之智
、举全区之力
，以钉钉子精神攻坚克难 。

一方面，区委、区政府主要领导既挂帅又出征 ，实地走访 、逐户分析
。遇到复杂问题
，多部门
、多单位分工不分家、合作又合拍，联合攻克一块又一块基地；另一方面 ，以“五清工作法”夯实征收基础
，做到被征收户基本情况清 、社会关系清、安置情况清
、经办人员工作清、街道居委会工作清。项目启动前，工作组科学排摸预判 ，按签约可能性 、困难类型精准分类住户，制定差异化沟通策略和解决方案
，实现精准施策
、靶向促签 。截至去年底，全区已启动的41幅零星地块中 ，38幅实现了100%签约率
。

群众工作
，把“人心 ”做成标尺

旧改是民生工程，也是民心工程。以人为本 ，才能居享其适 。静安区始终以“人民满意
”为标尺
，把改善民生福祉、回应群众期盼融入旧改工作的血脉，将这份“人民至上”的执着 ，化为千家万户触手可及的幸福
。

“改造旧家园
，迎接新生活 ”传递了老百姓的心声。

在破解小梁薄板改造难题中，静安区首创“三听三问
”工作法 ，通过广泛听取多方意见 、精准回应居民需求
，推动改造工作既“改得动”更“改得好 ”：一听居民意愿，问需于民 。依托街道干部
、党员志愿者常态化入户 ，全面掌握改造诉求与生活痛点；二听专业论证，问计于智。引入规划、建筑领域专家
，对方案可行性 、安全性及区域协调性科学评估；三听一线反馈，问效于实
。整合街道
、物业等基层力量意见 ，精准捕捉社区配套短板与长效管理需求。

以普善小区旧住房改建项目为例
，针对居民呼声强烈的诉求，区房管局、天目西路街道 、北方集团和设计单位召开了30余场设计研讨会 ，以“一户一表”需求清单凝聚民意
，从房屋开间
、层高、朝向等宏观布局，到淋浴房尺寸 、家电摆放等微观细节 ，都从居民生活的角度开展合理性研究分析 。最终
，设计出的方案不仅在公房居室面积、产权房建筑面积上都有一定增量，还配有独用厨卫与阳台 ，并确保每户居民都有一间朝南的房间
。

腰鼓队打鼓庆祝76街坊零星旧改项目签约生效。

今年
，静安区最后攻坚的6幅零星地块，堪称“硬骨头中的硬骨头
” 。凌斌举例说 ，毛家弄零星旧改项目是2021年曾搁浅的“重启项目”，涉及31户居民
。房屋楼板开裂
、建筑老化和地面沉降情况严重
，堪称“危房 ”；历史遗留问题尤为复杂，存在大面积未登记确权的搭建；产权关系更是盘根错节 ，25证私房中18证涉及共有产权
，内部利益分配矛盾深重，是公认的“难中之难
”。

面对困局 ，工作组统筹协调
，建立“日研判、周调度 、月总结”机制，经办人员对每家每户的情况“滚瓜烂熟 ” ，以“解剖麻雀
”般的极致精细
，推行“一户一档一策”——通过逐户建档厘清诉求脉络，量身定制解决方案 ，最终推动该项目实现100%签约清零 。

一次次将“不可能 ”变为“可能
”
，离不开静安区扎实的群众工作基础与创新路径
。海防路
、新丰路、西康路项目构建“双线联动”机制，一方面选派22名业务精 、能力强
、善于做群众工作的干部充实到一线 ，编入11个小组，和征收所经办人员形成“1+2 ”包块推进模式；另一方面通过居委会干部、楼组长深入宣传
，引入市人大代表工作室参与研讨疑难杂症，协同破解政策堵点。“工作组以‘深夜恳谈’‘上门恳谈’的韧劲 ，叩开一个个居民的心门
，让一些最初的‘挑头反对者’也转变为‘签约带头人’ 。
”凌斌说
。

分类施策，空间重构的智慧

面对形态各异 、约束交织的居住困境 ，静安区以“量体裁衣”的智慧重构城市空间
，通过一次次创新探索明晰破题思路，在毫厘必较的规划设计与细密扎实的落地推进中 ，用钢筋水泥撑起万家灯火。

俯瞰拆除重建的彭一小区 。

“在小梁薄板改造项目中
，静安区结合房屋状况
、居民需求和周边环境等因素，针对不同房屋条件制定差异化解决方案。 ”王燕锋介绍 ，对空间相对独立、具备整街坊规划条件的区域
，实施拆除重建，从根本上解决厨卫合用 、安全隐患
、缺乏配套设施等问题；对无法拆除重建的房屋 ，通过原址改建优化空间布局，解决厨卫合用、房屋结构差 、管线老化等问题；对受周边条件限制的地块
，采取异地安置措施，虽然异地房源位置相对较远 ，但安置的房源面积较大
，可以解决几代人同住一间房的困扰
。

蕃瓜弄小区旧住房改建工程项目开工仪式。

比如，蕃瓜弄小区、普善小区及中兴路1377弄5—14号项目均采用拆除重建的方式进行改造 ，通过控详调整
，与周边零星用地联动进行“组合式改造”，做足建筑增量
、做齐公共服务、做全配套设施 ，打造了高品质的“完整社区
”
，既让居民告别了蜗居，也留住了邻里乡情 。

风貌区内里弄房屋的改造尤为考验精细度 ，必须满足街区风貌保护要求
，改造不能“长高长胖”，难度极大 ，需要“螺蛳壳里做道场 ”
。愚园路627弄30 、31号旧住房改建项目就面临着风貌保护
、轨交安全与改善居住的多重约束。为此，区房管局联合相关部门、单位牵头召开十余场设计研讨会
，最终在建筑轮廓和高度不变的前提下，创新设计出每户拥有独用厨卫阳台 、房间全朝南的方案 ，并灵活采用回搬与异地安置结合
，实现启动当日100%签约 。“愚园路627弄项目创新平衡了居住改善
、历史保护与现代需求的关系，为全市类似项目提供了可借鉴的样本
。
”王燕锋说。

2023年10月 ，等待拆迁的静安区青云路眼镜城 。

零星旧改同样突破传统边界
。凌斌表示
，零星旧改通常为“人走房留”，居民选择货币补偿或异地安置。2023年 ，静安区创新突破零星旧改传统模式
，将江宁路街道76街坊零星旧改项目、芷江西路街道的238街坊零星旧改征收地块 、青云路宝昌路旧改项目等零散地块纳入整体街坊征收 。这种“扩大征收 ”策略，既缓解了零星地块开发效益低的困局 ，又同步优化了周边路网与公建配套
，实现了环境整体提升，全年完成超2000户征收
。

真正的城市更新不仅是建筑焕新 ，更是人民获得感
、幸福感、安全感的全面提升。零星旧改与小梁薄板房屋改造双线告捷，彰显了静安区以精细针脚织补城市褶皱
，用一砖一瓦的更新丈量超大城市治理的温度与精度，为民生工程写下最温暖的注脚 。