文/北京进深 林振兴

　　万万没想到，现在昌平土拍 ，都要四家企业一起来托底。

　　上周
，昌平中关村生命科学园0077 、0078地块，由越秀地产北京城建未来科学城置业西安贝好家联合体以23.95亿元底价摘得 ，折合楼面价29977元/平方米 。

　　未来科学城置业是昌平国企，它有托底的义务
。

　　2月底
，未来科学城置业刚完成了换帅的动作。杨国浦退出法人和董事长，他将接力棒交给了女下属——周月莉 。

　　周月莉比杨国浦小15岁 ，但她年轻有为
，仅40岁就坐到了未来科学城集团副总的位置。未来科学城集团和未来科学城置业之间是父子关系
。

　　较为神秘的是，周月莉的履历 ，并未在集团票据募集说明书中公开。

　　此次
，未来科学城置业的搭子是老朋友——越秀地产和北京城建，还有一位新朋友——西安贝好家 。

　　虽然目前项目公司未浮出水面 ，但大概率是越秀地产负责操盘
，其他三家以财务投资者角色入股
。

　　01

　　在昌平，未来科学城置业和越秀地产曾在去年10月 ，以底价25.33亿元摘得昌平小沙河村地块
，打造星耀未来，双方各持股75%和25%。

　　官宣海报显示 ，项目开盘销售额为13.86亿元 。但实际上，目前星耀未来网签133套
，去化率14.3%，成交均价5.56万元/㎡
。

　　未来科学城置业与北京城建
、金茂曾在昌平合作过未来金茂府。而越秀地产与北京城建在海淀也共同开发了香山樾 。

　　三个老朋友此次在昌平又牵起了小手
。

　　“新搭子”是贝壳旗下的西安贝好家（全称“西安贝好家合盛置业有限公司 ”） ，它也是昌平土拍的新面孔。

　　不同于传统开发商
，贝好家正在用“以人定房、以房定地
”的新模式，落地让购房者能参与进来的“大数据造房” 。

　　这是贝好家在北京落地的第三个合作项目
。

　　首个项目为贝好家与电建地产合作的门头沟长安华曦府 ，该项目2024年12月15日开盘
，2.5小时内首推所有房源即售罄，劲销16亿元。

　　第二个项目为2025年5月29日落地的通州八里桥棚户区改造项目 ，由招商蛇口 、中海地产、贝好家三方联合开发合作 。

　　这一次在昌平
，贝好家并不是单枪匹马，而是拉来了“金主 ” ，入局生命科学园地块。

　　西安贝好家由BEIKE INVESTMENTS （BVI） LIMITED和武汉鑫达宜企业管理合伙企业（有限合伙）分别持股75%和25%
。

　　二股东武汉鑫达宜成立半个多月
，背后由武汉市和瑞达企业管理合伙企业（有限合伙）和武汉煊鑫投资分别持股99%和1%。

　　和瑞达和武汉煊鑫投资有一个共同股东——武汉正煊资本投资有限公司 。

　　正煊资本背后的股东可了不得，包括张建捷
、张建敏、陈加军 、陈乡雪
、吴少勋、吴晓敏 、吴波
。

　　其中 ，陈加军曾在中国银行黄石分行先后担任营业部主任
、办公室主任、副行长；中国银行湖北省分行个金部担任总经理；中国银行襄樊分行担任行长。

　　而后，他创立了多家与金融 、股权投资相关的企业 。目前
，陈加军还是联丰小额贷董事长
。

　　张建捷最初是一位律师，而后还担任过湖北国众担保公司风险总监
、联丰小贷总经理等。

　　吴少勋、吴晓敏 、吴波则是劲牌有限公司的股东 。劲牌创立于1953年 ，专注于保健酒
、草本白酒和中药业务
，同时该公司也入股了西安贝好家
。

　　吴少勋，一个退伍军人出身的湖北汉子 ，硬是靠着一瓶售价十几元的“小酒”
，把一家濒临倒闭的县级酒厂，做成了保健酒巨头 ，身家突破百亿。

　　之前
，正煊资本与金茂在苏州也有过合作 。

　　此外，金茂北京丰台项目 ，刚完成增资动作
，背后也有张建捷、张建敏 、陈加军、陈乡雪的身影
。

　　02

　　为何一宗仅20多亿的地块，要如此多开发商与金主来共同托底？

　　让我们来瞅一眼昌平楼市 ，就知道背后的答案了。

　　前五个月，除去生命科学园地块
，昌平土拍仅成交了一宗 。

　　被视为“王炸
”的朱辛庄CP01-0029
、0041地块，是妥妥的地铁盘。

　　但最终也哑火 ，被中海地产未来科学城联合体
，以12.8亿元底价拿下，打造中海未来之镜
。

　　此外 ，南邵CP00-0026、0033 、0036
、0044、0045 、0046地块（简称“南邵地块”）
，曾出现在2025年第二
、三次供地清单中，甚至进入预申请流程 ，最后还是下线了。

　　接下来的六七月份
，昌平预计会有三宗地成交 。

　　在第五批供地清单中，昌平区东小口镇贺村中滩村组团的CP02-0405-0001地块、0002地块和0005地块出现 ，总规划建面面积39.8万平方米
，约4000套房子
。

　　加上在售的北京国贤府一二期 、星耀未来
、清樾府、国誉燕园朗润 、龙湖观萃，尾盘越秀星樾
、中海寰宇未来、建发观堂府 ，和纯新盘中海未来之镜 、生命科学园新地块等。

　　今年昌平的供应量，将突破10000套
，堪比丰台区 。

　　但目前丰台楼市的战况，大家也都心知肚明
。次新试图以价换量 ，新房疯狂内卷。

　　03

　　从招拍挂文件来看
，生命科学园0077、0078地块位于史各庄街道，与地铁昌平线生命科学园站直线距离1.3公里 ，南侧临近超极合生汇
，周边还有京藏高速
、北清路等主干道 。

　　东面京藏高速一路之隔，就是朱辛庄板块
。

　　即将入市的中海未来之境 ，6栋住宅楼共342套房源
，面积段100-130㎡，加上越秀星耀未来的800多套 ，将成为生命科学园地块的主要竞争对手。

　　但说实话
，生命科学园板块城市界面一般，比朱辛庄还是有一定差距 。

　　两幅子地块均为二类居住用地 ，容积率2.6，控制高度60米
，绿地率30%
。其中：

　　CP01-0601-0077地块用地规模16037.273平方米，地上建筑规模41696.9098平方米。

　　CP01-0601-0078地块用地规模14691.793平方米 ，地上建筑规模38198.6618平方米 。

　　0078地块竞得人需建设地上占地面积约300平方米开闭站一处
，不出让，无偿移交相关部门。

　　地块不是正南正北 ，楼栋排布有点难度
，不过北边大厂的购房客群普遍对朝向没那么在意
。

　　越秀和它的小伙伴们将在这里打造怎样的产品？

　　小道消息称，两居到四居、100平米出头三面宽三居 、好房子。